10·15 대책 이후, 내 대출 한도는 얼마일까?｜LTV·DSR 계산법 완벽 정리

10월 15일 발표된 ‘10·15 부동산대책’ 이후, 가장 큰 관심사는 바로 “이제 내 대출 한도가 얼마나 될까?”입니다.

이번 대책은 대출 총량을 줄이고, 고가주택 중심의 대출을 제한하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
따라서 부동산을 매수하려는 분이라면, LTV(주택담보인정비율)과 DSR(총부채원리금상환비율)이 어떻게 달라졌는지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

🔹 1. 대출 한도가 줄어든 이유

대출한도 알아보기 👆

이번 10·15 대책의 핵심은 대출 규제 강화입니다.
서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 지정되면서, 대출 한도 산정 시 적용되는 LTV와 DSR 기준이 크게 강화되었습니다.

핵심 변화 요약

• 규제지역 LTV 최대 40% 제한

• 고가주택(15억 초과) 대출 한도 축소

• 전세대출도 DSR 포함

• 스트레스 금리 상향(3.0%) 적용

이 말은 곧, “같은 소득이라도 이전보다 빌릴 수 있는 금액이 줄었다”는 뜻입니다.

🔹 2. LTV란? (주택담보인정비율)

LTV(Loan To Value)는 주택담보대출을 받을 때, 집값 대비 얼마까지 대출 가능한지를 정하는 비율입니다.

예를 들어,

• 주택 가격이 10억 원이고

• LTV가 40%라면

👉 최대 대출 한도는 4억 원입니다.

LTV 계산식:

대출 가능 금액 = 주택 가격 × LTV 비율

10·15 대책 이후 LTV 적용 기준(규제지역 기준)

구분	기존	변경
일반지역	70%	60%
조정대상지역	60%	50%
투기과열지구(서울 등)	50%	40%

즉, 서울 대부분 지역은 LTV 40% 제한으로, 같은 집값이라도 대출 가능 금액이 약 20~30% 줄었습니다.

🔹 3. DSR이란? (총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Ratio)은 연 소득 대비 연간 갚아야 하는 모든 부채의 원리금 비율입니다.
쉽게 말해, 소득에 비해 대출 상환 부담이 얼마나 되는지를 계산하는 지표입니다.

DSR 기본 계산식:

DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예를 들어,

• 연소득이 6,000만 원이고

• 매년 갚아야 하는 대출 원리금이 1,800만 원이라면

👉 DSR = (1,800 ÷ 6,000) × 100 = 30%

즉, 소득의 30%를 대출 상환에 쓰고 있다는 뜻입니다.

10·15 대책 이후 주요 변경점

• 전세대출 이자도 DSR에 포함

• 고소득자도 DSR 40% 기준 유지

• 스트레스 금리 적용으로 실제 한도는 더 축소

🔹 4. 내 대출 한도 직접 계산하기

이제 실제로 자신의 대출 가능 금액을 계산해보겠습니다.
예시를 통해 단계별로 설명드리겠습니다.

💡 예시 조건

• 주택 가격: 10억 원

• 지역: 서울(투기과열지구)

• 연소득: 7,000만 원

• 기존 대출 없음

• DSR 40% 적용

① LTV 기준 한도 계산

10억 × 40% = 4억 원

→ 주택 가격 기준으로는 최대 4억 원까지 대출 가능

② DSR 기준 한도 계산

연소득 7,000만 원 × 40% = 2,800만 원(연간 상환 가능액)
→ 이를 기준으로 대출 한도를 계산합니다.

연 4.5% 금리, 30년 원리금 균등상환 기준

• 월 상환액 약 14만 원당 1,000만 원 대출 가능

• 연 2,800만 원 ÷ (14만 × 12개월) ≈ 1억 6,600만 원 수준

즉, 실제 가능한 한도는 DSR 기준 약 1.6억 원이 됩니다.

➡️ 결론:
LTV로는 4억이 가능하지만, DSR로 제한되므로 최종 대출 가능 금액은 약 1.6억 원입니다.

🔹 5. 한도 계산 시 유의해야 할 점

1. 은행마다 스트레스 금리 차이 존재
   • 현재 최소 3.0% 이상 적용되므로 금리 상승 시 한도는 더 줄어듭니다.
2. 기존 신용대출·카드론 포함
   • 모든 부채의 원리금이 DSR에 합산됩니다.
3. 전세대출도 포함
   • 10·15 이후에는 1주택자의 전세대출 이자도 DSR 계산에 들어갑니다.
4. 고가주택은 별도 한도 규제
   • 15억 초과: 최대 4억 원, 25억 초과: 최대 2억 원까지 제한됩니다.

🔹 6. 대출 한도 늘리는 방법 (합법적·안전한 방법)

• 공동명의보다 단독명의가 유리: DSR은 소득 기준으로 산정되므로, 소득이 높은 사람 명의로 신청 시 유리합니다.

• 기존 대출 정리: 신용대출·카드론 등 부채를 줄이면 DSR 여력이 생깁니다.

• 상환 기간 조정: 20년 → 30년으로 늘리면 연 상환액이 줄어, 대출 한도가 소폭 늘어납니다.

• 부부합산 소득 활용: 일부 은행은 부부합산 소득 기준으로 심사 가능하므로, 공동소득 기준으로 상담해보세요.

💡 결론

10·15 대책 이후에는 “소득 중심의 대출 시대”가 본격화되었습니다.
과거처럼 집값 중심이 아니라, 소득·DSR·금리 수준이 대출 한도를 결정합니다.
따라서 무리한 차입보다는 현금 흐름에 맞춘 계획적 대출 전략이 필요합니다.